Brownfield VS Greenfield

Greenfield vs brownfield:
la sfida è ancora aperta.

L’utilizzo di un terreno “greenfield” fa riferimento a quell’orientamento che spinge alcune società a svolgere le proprie attività in aree cosiddette vergini, perché incontaminate, e che non sono mai state utilizzate per scopi industriali. Il concetto di utilizzo di un terreno “brownfield”, invece, fa riferimento ad interventi progettuali su territori già precedentemente sviluppati che ospitano fabbricati in disuso e quindi già contaminati dall’impatto antropico, in un’ottica di “zero consumo di suolo”.

La tendenza registrata negli ultimi anni, in un settore notoriamente impattante come quello della logistica, è una crescente sensibilizzazione ed attenzione verso il rispetto dei criteri ESG in un’ottica di sviluppo sostenibile; quest’ultimo, perseguibile attraverso la preferenza verso interventi che siano sostenibili sia da un punto di vista ambientale, sia da un punto di vista sociale, sia da un punto di vista economico.

Questo concetto, calato nel settore della logistica, assume un ruolo ancor più significativo; tale settore, infatti, si concretizza attraverso la progettazione e la realizzazione di immobili che impattano notevolmente sul territorio in cui vengono inseriti. La predilezione verso aree “brownfield”, quindi, fa sì che si progettino e che si costruiscano immobili pensati per il light-industrial.

I benefici e le sfide associati all’utilizzo dei brownfield.

L’utilizzo di un brownfield comporta numerosi benefici dal punto di vista ambientale e sociale e indiscutibili vantaggi per gli stakeholders che sono coinvolti a vario titolo nell’intervento.

In primo luogo, questa scelta consente non solo di demolire delle strutture ormai completamente obsolete dal punto di vista tecnologico e funzionale, ma offre anche l’opportunità di realizzare un nuovo fabbricato che riesca a rispondere alle esigenze della committenza attraverso innovative tecnologie e materiali che garantiscono un ridotto impatto ambientale durante tutto il ciclo di vita dell’edificio, oltre che una nuova spinta sociale e commerciale.
I nuovi immobili consentono così di aumentare la capacità abitativa e di implementare nuovi posti di lavoro, il tutto sperimentando soluzioni di design che restituiscano dignità architettonica all’intero contesto e inserendosi spesso in processi di rigenerazione urbana.

Questo tipo di interventi che prevede l’uso di un territorio già precedentemente urbanizzato permette inoltre di:

  • evitare lo sviluppo di terreni sensibili dal punto di vista ambientale;
  • limitare l’impronta dell’edificio all’area precedentemente sviluppata;
  • incoraggiare il riutilizzo delle infrastrutture esistenti;
  • ridurre l’impatto ambientale derivante dalla realizzazione ex novo in aree ecologicamente sensibili.

In aggiunta a questi benefici legati al territorio nella sua interezza se ne aggiungono altri che avvantaggiano lo sviluppatore che acquisisce il merito di aver elevato un asset completamente in disuso, riconvertendolo ad un qualcosa di vivo.

Per quanto i benefici appena elencati siano tangibili, lo sono allo stesso modo gli ostacoli che relegano interventi simili ad una fetta secondaria di investimenti nel nostro Paese.
Le difficoltà davanti cui ci si ritrova quando si decide di approcciarsi al mondo brownfield possono essere riassunte nelle seguenti:

  • sviluppatori e conduttori sono tendenzialmente restii a rivolgere il proprio interesse in interventi su brownfield, a causa di una tematica legata agli elevati costi associati alle varie operazioni necessarie per sviluppi simili;
  • scegliere un immobile esistente equivale spesso a doversi scontrare con il suo passato problematico, per esempio perché al suo interno si svolgevano attività ritenute pericolose per l’ambiente;
  • le attività di rinnovazione e di ristrutturazione dell’immobile implicano costi elevati, oltre che indagini ambientali che precedono la fase di demolizione molto laboriose e che a volte rilevano grosse problematiche di difficile risoluzione;
  • la normativa attuale non incentiva molto l’utilizzo di brownfield, le leggi fino ad oggi promulgate in merito non snelliscono in alcun modo i processi.

Best practices per un futuro realmente green.

Sorge forse spontanea la domanda: cosa sperare per il futuro?
Ci sono svariate risposte a questa domanda, tutte forse riassumibili nella speranza che sempre più società inserite nella supply chain decidano di implementare logiche volte a garantire uno sviluppo che da tutti sia ritenuto realmente sostenibile. Perseguire sviluppi economici deve poter convivere con l’esigenza di non sprecare suolo vergine, di attuare scelte consapevoli durante le varie fasi che interessano la progettazione e la costruzione di un immobile, condividere principi di governance che vengano sposati il più possibile da tutti gli stakeholders in gioco.

Stefania Pica
Project Coordinator